脱サラして月間利益100万円！レンタルスペース運営の極意/引きこもり社長みつ @32syacho

「自分は特別なスキルなんてもっていないから…」と、副業や脱サラを諦めてはいませんか？スキル・経験・人脈ゼロの状態から「レンタルスペース運営」を始め、現在７店舗で月100万円以上の利益をあげている脱サラ起業家が、成功の極意を大放出！

今、レンタルスペース運営ってどうなの？

スキル・経験・人脈ゼロでもできる！

僕は横浜在住の36歳。「雇われる働き方」になじめなくて2016年に副業としてレンタルスペース運営に挑戦し、３か月で利益を出せるようになったので脱サラしました。現在、ダンスができるレンタルスペースを中心に７店舗展開していて、８店舗目は契約済み、９店舗目も申込済みの段階。昨年からSNSでの情報発信も始め、今は運営コンサルの仕事のほうがメインの収益になっています。

レンタルスペース運営を始めるまでは副業の経験もなく、特別なスキルや人脈も一切ありませんでした。それでも現在は、レンタルスペース運営の利益が月100万円以上、コンサルや教材販売の利益が月200〜300万円ほどあります。

今回は、YouTubeなどではお話ししていない「レンタルスペース運営で圧倒的に利益を出す方法」をお伝えできればと思っています。

勝つ秘訣は「エリア」と「コンセプト」

近年、レンタルスペース市場は盛り上がってきていて、店舗数も各地で伸びています。大手ポータルサイト『スペースマーケット』の掲載数を見ると、店舗数の多い上位８県では、前年から軒並み増えていることがわかります。

次に、人口１万人あたりの店舗数を見てみましょう。東京と大阪は飽和状態なのがわかりますね。なかでも東京だと新宿や渋谷、大阪だと新大阪に集中しています。東京・品川・名古屋・新大阪など新幹線の停まる駅は、出張ニーズが多いので貸し会議室が多いという特徴もあります。

すでにレンタルスペースの多いエリアに出店すれば、当然ライバルが多い中で戦わなければいけません。今から狙うなら地方がおすすめ。レンタルスペースの文化がまだ根づいていない地域なら、先行者利益が得られます。ほかに店舗がないため地元の人がリピーターになってくれたり、こういうスペースは一度使うと別の店舗に乗り換えることが少ないので、あとから他社が参入してきても顧客が離れにくかったりするのです。

僕が最初に出店したのは横浜。当時の横浜にはダンスのできるレンタルスペースがあまりなく、オープン当初から４年以上ずっと使ってくださっているダンス講師の方もいます。

注意すべきなのは、地方だとWeb集客だけでは通用しない可能性がある点。チラシなのか、口コミなのか、商店街への働きかけなのか、その地域特有の集客方法をリサーチする必要はありそうです。

いずれにしても、2021年は「田舎でレンタルスペース」がキーワードになってきそうですね。

また、競合の多いエリアでも、コンセプトの工夫次第では勝つチャンスがあります。僕は新大阪でもダンススペースを運営していますが、貸し会議室にくらべたらまだまだ少ないジャンルなので、稼働率は上々です。今後は、リピーターになってもらいやすい整体・エステサロン向けのレンタルスペースにも挑戦しようと考えています。

物件契約の前に必ずリサーチを！

エリアや競合の状況をよく調べずに物件を契約して、「利益が出ない」「予約が入らない」と相談にくる人が多いです。契約前に必ずきちんと調べるようにしましょう。

そのエリアにどんなレンタルスペースがどれくらいあるか、予約がどれくらい入っているか、予約で埋まっているスペースはどうやって集客しているか。競合を知ることで、「うちは狭いけどこういう使い方ができる」など、自分のスペースの差別化ポイントを洗い出すこともできます。

レンタルスペース運営で圧倒的に利益を出す方法

検証を繰り返す人が勝つ

レンタルスペース運営では、売上以上に利益が重要。赤字だと継続運営はもちろん、初期費用の回収や多店舗展開もできません。スペースを作りあげて満足してしまう人が一定数いますが、そこからがスタートです！

利益を出すには、マーケティングがすべて。ここに力を入れれば、100%利益が出せると断言できます。ではどうやってマーケティングをすればいいのか。

残念ながら正解はありません。ただ一つ言えるのは、検証を繰り返す人が勝つ、ということ。僕も現在のエリアでは成功していますが、地方では失敗する可能性も十分にある。自分のやり方が正解かどうかは、やってみて検証しないとわからないのです。

ここでお伝えしたいのは検証のポイント。「ポータルサイトの見直し」「ホームページ制作」「データ分析」の３つです。

①ポータルサイトの見直し
ポータルサイトとは、『スペースマーケット』や『インスタベース』などのレンタルスペース向けプラットフォームのこと。飲食店でいう『食べログ』や『ぐるなび』です。レンタルスペースを利用したい人がたくさん見るサイトなので、ここへの掲載は必須。
ただ、ほとんどの人は、一度掲載した写真や文章を手直ししません。十分に予約が入っていればそのままで構いませんが、イマイチなら変更すべき。具体的なコツはのちほど解説します。

②ホームページ制作
ポータルサイトは必須ですが、手数料が30〜35%ほどかかるので、自分でホームページを作っておくことも重要。両方掲載しておけば集客の窓口が増えます。ホームページのリンクをGoogleマップに貼ることもできます。

③データ分析
ポータルサイトへの掲載やホームページを作ったら、きちんと分析しましょう。予約が入らないなら、そもそもアクセス数が少ないのか、アクセスはあるけどコンバージョン率が低いのか、など原因を追究すべきです。

ポータルサイト＆ホームページの公開コンサル

今日は、ご自身のサイトを公開コンサルしてほしいという方を事前に募集したので、この場で即席でチェックしていきたいと思います。地方でダンススペースを運営されている方です。

【ポータルサイト】
■写真
きれいに撮れていていいですね。プロに撮影してもらったのかもしれません。ただ、ダンスができるメインスペースの写真が１枚しかないのが気になります。フローリングや鏡がどうなっているか、どんなスピーカーやプレーヤーがあるかなど、ユーザーがいちばん知りたいであろうダンスに関わる設備や備品の写真を多めにして、かつ前のほうに掲載するといいでしょう。

■見出し
「ひとりでダンスができる」とありますが、最大収容人数は12人、着席で８人と記載されています。収容人数の表記とターゲット人数にブレがありますね。レビューを見ると「3人でダンスをするには狭い」と書いてあるので、おそらく動きのあるダンス利用だとひとりが最適な広さなのでしょう。「12人」表記はクレームになる可能性も。
会議室やサロン向けの写真も掲載されていることから、ダンス利用のみにターゲットを絞ると集客できないと考えてのことだと思います。ただ、多目的スペースは逆に集客しにくい。僕も経験があります。過去の用途を見ると「スポーツ・フィットネス」が100%なので、ダンス利用に振りきって見出しや写真を構成したほうがいいと思います。

■本文
長文をそのまま掲載するのではなく、項目ごとに見出しをつけて記載しているのはいいと思いますが、項目が細分化されすぎて逆に読みにくくなっています。説明文が１行のみの項目もあり、項目分けの意味があまりないかも。「更衣室あります」や「休憩スペース」は「充実の設備」という項目にまとめるなど、整理する必要がありそうです。

■レビュー
レビューを書いてくれた人への返信はしたほうがいいです。お客さまに喜んでいただけるのはもちろん、SEOにも影響が出てきます。

■ホストのプロフィール
キャッチーなイラストと名前にするなど、親しみやすく覚えてもらいやすいプロフィールにするのがおすすめ。

【ホームページ】
■写真
ポータルサイトより多彩なアングルの写真が載っていていいですね。

■掲載情報
鍵の使い方などの具体的な利用方法は、予約後に個別にお知らせすればいい情報。それよりも利用料金や営業時間、リーズナブルな料金設定ができている理由など、予約獲得のための情報をわかりやすくアピールしたいですね。

■予約画面
「予約方法」ページの冒頭に予約の手順が記載されていますが、その下の予約ボタンにたどり着く前に離脱されてしまったらもったいないので、手順などの説明文は予約ボタンを押した先の予約画面内に記載するといいと思います。

■アクセス
外部リンクでアクセス情報の画像に飛ぶようになっていますが、ホームページ内に貼りつけたほうが見やすいです。

■レイアウト、デザイン
せっかくデザイン性の高いWordPressのテーマ（テンプレート）を使っているのに、活かしきれていない感じがします。画像や装飾に統一感がない、左揃えと中央揃えが混在している、文章の行間が狭い、無駄なスペースが多くて余分にスクロールする必要がある、見出しタグが使われていない、など。
僕のホームページも同じテーマを使っていますが、シンプルで見やすいと思うので、ぜひ参考にしていただけたらと思います。

収益化はレンタル料金以外でもできる！

レンタル料金以外で儲ける方法

レンタルスペース運営は、１時間ごとにレンタル料金をいただくビジネスモデルが基本です。ただ、競合が増えれば価格競争になるので、レンタル料金だけでは利益を獲得しにくくなる可能性もあります。

最近、福岡にテーブルと椅子だけのスペースをオープンしたのですが、僕がそこでやろうと思っているのが「集客サポート」「アフィリエイト」「リスト取り」の3つ。

「集客サポート」は、スペースを利用してくれるフリーランスの方々に向けたサービス。顧客獲得の支援や、ビジネスの拠点として使ってもらうための住所貸しなどを考えています。

「アフィリエイト」は、スペースに置いてある備品を使ってみて気に入ったら販売店から購入できるサービス。購入額に応じて販売店から報酬をいただくという、リアル版のアフィリエイトのようなイメージです。

「リスト取り」は、たとえばスペースでセミナーを開催したい方のレンタル料金を大幅に下げる代わりに、セミナー参加者のリストを本人承諾の上で提供してもらいます。僕にとっては貴重な新規顧客リストになるので、営業活動に活かすことができますよね。

うまくいくかはまだわかりませんが、スペースをレンタルする以外のマネタイズ方法をもっておくことは、これからのレンタルスペース運営をする上で重要だと思います。

情報発信で儲ける方法

既存店舗で利益をしっかり出せている場合、店舗数を増やせば利益も拡大できます。しかし、新規出店は初期費用がかかりますし、固定費も増えます。店舗数が多いと、今回のコロナ禍のようになにかあったときに収集がつかなくなる恐れも。レンタル業だけの単独収益に依存するリスクもあります。

僕は現在、レンタルスペース運営の利益より、コンサルや教材販売の利益のほうをメインにしています。最初の３年はレンタル業のみでしたが、昨年からSNSでの情報発信をスタートして、認知や信頼がある程度高まってきた段階で無料相談を始め、月100件くらい相談を受けていました。無償ですが、みなさんが悩むポイントを知れましたし、コンサルの練習や見込み客づくりにも役立ったと思います。その経験が現在のコンサル業につながっています。

情報発信を始めるなら早いほうがいい。まだ稼げていなくても、たとえ開始１か月でも、まだ始めていない人にとっては先輩です。僕が発信する内容よりも身近に感じてもらえるかもしれません。

すぐに結果が出なくても諦めないでください。僕の場合、昨年は友達と会う時間も洋服を選ぶ時間さえも捨てて、毎日レンタルスペースのことだけを考えて情報発信していました。それくらい極端にやったから短期間でうまくいったのであって、長期戦になってもやり続ければ結果は出ます。

ただし、後発だとシェアをとるのはなかなか厳しいので、「レンタルスペース×○○」というようにコンセプトを掛け合わせるのがおすすめ。レンタル会議室やサロン、田舎でレンタルスペース、主婦やサラリーマンが運営するレンタルスペース、定年後に始めるレンタルスペースなど、いくらでも組み合わせはつくれます。今年はレンタルスペース関連の情報発信をする人が増えると思っているので、情報発信したい人向けのコンサルも予定しています。